Отказ в разрешении на строительство

Причины и проблематика обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство

Строительные, ремонтные работы, а также реконструкция объектов капитального строительства всегда сопровождается получением соответствующих разрешительных документов. Такие документы подтверждают право застройщика на проведение строительных работ на определенной территории.

Функция выдачи разрешений на строительство лежит на федеральных властях, органах государственной власти субъекта, а также органах местного самоуправления и напрямую зависит от принадлежности участка, а также от его особенностей. Однако, чаще всего выдачу разрешительных документов осуществляют городские власти.

Рассмотрим основные причины отказов в выдаче разрешения на строительство.

1. Отсутствие необходимых документов – в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указан исчерпывающий перечень документов, которые застройщик обязан предоставить с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Непредставление хотя бы одного из них влечет к отказу в выдаче разрешения. Однако, следует помнить, что требовать иные документы, не указанные в п. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство, не допускается (п. 10 ст. 51 ГрК РФ).

Так, индивидуальному предпринимателю из Курска удалось отменить решение об отказе в выдаче разрешения на строительство Комитета Архитектуры и градостроительства г. Курска (далее – Комитет) (решение Арбитражного суда Курской области от 19 сентября 2019 г. по делу № А35-11309/2017). Заявителем в Комитет было подано заявление о выдаче разрешения на строительство. К заявлению были приложены все необходимые документы, однако Комитет в выдаче разрешения на строительство отказал на основании ч. 13 ст.51 ГрК РФ в связи с несоответствием представленной проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, в связи с отсутствием документов, указанных в пп. Д (сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения), в пп. 3 (перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам административного назначения), п. 3 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Арбитражный суд решение об отказе отменил, пояснив следующее: в соответствии с п. 10 ст. 51 ГрК РФ не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство. Следовательно, уполномоченные органы не вправе требовать предоставления проектной документации в полном объеме, который указан в Постановлении 87 Правительства РФ от 16.02.2008 г. «О составе проектной документации». Застройщик, подавший заявление на получение разрешения на строительство объекта капитального строительства может иметь проектную документацию, соответствующую по составу вышеуказанному Постановлению, но не обязан предоставлять ее в орган исполнительной власти, как приложение к своему заявлению, а должен представить те документы, которые регламентированы ст. 51 ГрК РФ.

В решении Арбитражного суда Брянской области от 9 декабря 2015 г. по делу № А09-9880/2015 Управление по строительству и развитию территории г. Брянска отказало заявителю в выдаче разрешения на строительство в связи с непредставлением им схем, отображающих архитектурные решения (а именно, плана благоустройства, согласованного Управлением, в соответствии с Правилами благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Брянска, утвержденными решением Брянского городского Совета народных депутатов от 28.06.2006 №460.

Суд данное решение отменил и отметил, что законом не предусмотрено предоставление плана благоустройства территории на стадии получения разрешения на строительство. Таким образом, у Управления по строительству и развитию территории города Брянска отсутствовали основания для отказа в выдаче разрешения на строительство комплекса жилых домов.

А вот в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2018 г. по делу № А33-4829/2018 заявителю не удалось добиться отмены решения об отказе в выдаче разрешения на строительство, вынесенного Департаментом градостроительства.

В ходе судебного заседания судом было установлено, что в нарушение норм градостроительного законодательства в перечне документов, представленных заявителем в Департамент градостроительства, отсутствовали: сведения об инженерных изысканиях; копии отчетов об инженерно-геологических изысканиях шифр 07-17, об инженерно-геодезических изысканиях шифр 17-027 (представлена копия отчета об инженерно-геологических изысканиях с шифром 07-14, при этом наименование объекта исследование заклеено и изменено заявителем); действующие технические условия подключения к сетям водоснабжения и водоотведения (срок в представленной копии технических условия от 03.09.2014 № КЦО- 14/25471 истек 03.09.2017, наименование объекта в представленных технических условиях не соответствует, указанному в материалах проектной документации).

2. Необходимый перечень документов представлен, однако не отвечает требованиям градостроительного плана земельного участка (ГПЗ).

Так, в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 августа 2015 г. по делу № А73-2509/2015 суд кассационной инстанции поддержал решение суда первой инстанции и признал решение Администрации г. Хабаровска об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием требованиям ГПЗ незаконным. Администрация, отказывая в выдаче испрашиваемого разрешения на реконструкцию на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса, исходила из того, что представленные обществом «ВМК Капитал» документы не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка , в проектной документации должны быть указаны параметры реконструируемого здания, а не помещения в нем.

Суд пояснил, что как видно из градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением департамента архитектуры, строительства и землепользования, на земельном участке расположен объект капитального строительства, что соответствует данным о подлежащем реконструкции объекте недвижимости и проектной документации. Таким образом, как верно указали суды, отказ администрации в выдаче разрешения на реконструкцию по указанной ею причине не соответствует положениям Градостроительного кодекса РФ, не свидетельствует и не подтверждает несоответствие представленных обществом «ВМК Капитал» документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

3. Необходимый перечень документов представлен, однако не отвечает требованиям разрешения на отклонение от предельных размеров строительства или реконструкции.

Решением Ленинского районного суда г. Курска т 8 июля 2014 г. по делу № 2-2980/2014 2-2980/2014~М-2443/2014 М-2443/2014 в признании незаконным решения отдела архитектура и строительства ЦО в выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома, а также признании незаконным постановления Администрации об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства было отказано.

Суд отметил, что у органа местного самоуправления имелось право на отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка заявителя, заявленный первоначально как «под строительство жилого дома», а в дальнейшем уточненный как «под строительство индивидуального жилого дома с местом применения труда», поскольку с учетом этих же критериев (коэффициента застройки и использования территории, необходимости соблюдения отступов от красных линий), а также представленной выкопировки из проекта планировки центральной части, доводы стороны заявителя о том, что в данном случае в соответствии с выданным градостроительным планом место допустимого размещения здания находится в отдалении от границ земельного участка и не попадает за линию регулирования застройки, безосновательны.

Отмена ранее выданных разрешений на строительство

На практике нередки случаи отмены разрешительной документации органами местного самоуправления. Основная сложность связана с тем, что это может произойти в тот момент, когда процесс строительства объекта начат и в него уже вложены средства. В таком случае, доказать положение не легитимности разрешительной документации и легитимности отмены должен орган или лицо, принимавшее акт.

Примером такой ситуации выступает Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2010 по делу n А43-10172/2009 – суд решил, что заявление о признании недействительным постановления главы администрации города об отмене распоряжения об утверждении документации по планировке территории удовлетворено правомерно, поскольку тот факт, что материалы, содержащиеся в проектной документации, входят в перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, а также факт проведения публичных слушаний по проекту планировки территории подтверждены материалами дела.