При подписании акта-приема передачи квартиры Вы обнаружили, что передаваемый объект не соответствует условиям договора долевого участия в строительстве, в именно: отсутствуют приборы учета электроэнергии, не установлены межкомнатные двери, на стенах и подоконниках штукатурка, не остеклена лоджия, пассажирских лифт находится в нерабочем состоянии и другие существенные недостатки.

При обнаружении существенных недостатков в квартире, Вы праве отказаться от подписания акта ввода в эксплуатацию квартиры по ДДУ, параллельно потребовав от застройщика их незамедлительного устранения или вовсе отказаться от исполнения договора.

По ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ….» застройщик  принимает на себя обязательство передать дольщику квартиру в установленный договором срок, а также квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения (договора), технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям.

Приведем несколько оснований для предъявления претензии к застройщику:

- протекания наружных стен из – за нарушения эксплуатационных характеристик крыши/фасадов.

- отсутствует разводка электроснабжения, не установлены щитки

- трещины в стенах                         

- повреждение входных и межкомнатных дверей

- отклонения от проекта квартиры (отсутствие межкомнатных перегородок) и др.

Итак, рассмотрим варианты и способы решения данной проблемы.

В случае выявления существенных недостатков следует направить уведомление о фиксации данных нарушений со стороны застройщика  и попросить представителя строительной компании составить акт выявленных недостатков на месте.

После составления акта о выявленных недостатков, Вы должны направить претензию об устранении таких недостатков в разумный срок, возместить расходы на их устранение или же требование о соразмерном уменьшении стоимости за квартиру.

Если Ваши требования не будут выполнены в разумные сроки или вовсе претензия будет проигнорирована, то дольщик вправе направить уведомление о наменрении расторгнуть договор ДДУ и требовать уплаченную сумму за объект.

Застройщику, конечно же, выгоднее исправить существенные недостатки своими силами, нежели выплачивать убытки, возвращать полную стоимость за объект.

Если дело дошло до суда.

Как правило, в большинстве случае редко удается урегулировать конфликт в внесудебном порядке, это связано и с тем, что у застройщика на конце этапа строительства объекта отсутствуют денежные средства или же он нарушает сроки устранения дефектов.

Если дольщиком подано исковое заявление в суд об обязанности устранить недостатки, выплате неустойки, в связи с нарушением срока ввода в эксплуатацию и иные связанные требования с существенными недостатками, то последнему следует особо подготовить доказательственную базу, собрать как много больше письменных доказательств, к примеру, это может быть акт выявленных недостатков, заключения комиссий, заключения экспертов, а также в качестве доказательств могут быть приняты и фотографии объекта.

Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками

- Дольщик потребовал  выплаты двойной неустойки по ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и ЗоПП ссылаясь на то, что застройщиком нарушен срок ввода в эксплуатацию по причине того, что последним устранялись существенные дефекты в квартире. (Гражданское дело №2-347/2017 Ленинского районного суда г.Курска. )

-Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве  и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (гражданское дело № 33-30716/2016 Московский городской суд).

- Даже если есть изменения в проектной документации, а квартира пригодна для использования и соответствует обязательным требованиям, суды отказываются удовлетворять требования истца, предъявленные в связи с недостатками жилья (гражданское дело № 33-15528/2016 Иркутского областного суда).

Если же решения суда состоялось в пользу дольщика и он доказал наличие существенных недостатков, которые мешали ему в принятии объекта, суды, как правило, все равно снижают размер неустойки, штрафа и морального вреда с миллионов до 150 000 – 300 000 руб. в зависимости от объективных причин.