Решение Промышленного районного суда г.Курска по делу №2-462/10-2017г. о признании незаключенным договора аренды жилого помещения

Консультация юриста в Москве 8(800)201-16-39
Консультация юриста в Курске - 8(4712)746-806
Регионы - 8-800-201-16-39

Регион: 

дело №2-462/10-2017г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2017 года Промышленный районный суд г. Курска в составе:

председательствующего судьи Перфильевой Н.А.,

при секретаре Ловчиковой Х.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Эссерт Лилии Васильевны к Храпай Жанне Алексеевне о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, по встречному иску Храпай Жанны Алексеевны к Эссерт Лилии Васильевне о признании незаключенным договора аренды жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Эссерт Л.В. обратилась в суд с иском к ответчику Храпай Ж.А. о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения-квартиры <данные изъяты> в размере <данные изъяты> Требования мотивированы тем, что, с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды квартиры сроком до 1.01.2014 г., который был надлежащим образом исполнен. ДД.ММ.ГГГГ с Храпай Ж.А. был заключен новый договор аренды, в соответствии с которым она (истец) передала, а ответчик приняла квартиру во временное пользование ДД.ММ.ГГГГ На момент истечения срока действия договора ответчик не возвратила арендованное помещение и не уплатила арендную плату и при отсутствии ее (истца) возражений продолжила пользоваться квартирой. То есть, после истечения указанного в договоре аренды квартиры от 1.01.2014 г., начиная с 1.12.2014 г. договор был продлен на неопределенный срок на условиях, предусмотренных данным договором. Договор до настоящего времени не расторгнут и продолжает действовать на указанных в нем условиях. Просит взыскать задолженность по договору аренды в размере <данные изъяты> за период с 1.01.2014 г. по 31.01.2017 г., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Храпай Ж.А. обратилась в суд со встречным иском к Эссерт Л.В. о признании незаключенным договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Эссерт Л.В. был заключен договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, сроком до 01.01.2014 г., который был надлежащим образом исполнен. В период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ она своевременно производила оплату за арендованную квартиру, оплачивала коммунальные услуги в соответствии со счетами. По истечении договора аренды она выехала из арендованной квартиры и проживала по адресу: <адрес> по месту своей регистрации в квартире родителей. При выезде из квартиры она устно предупредила об этом Эссерт Л.В., ключи от квартиры передала отцу последней. Договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ она не подписывала, считает, что данный документ не является достоверным. Просила встречный иск удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Эссерт Л.В. в судебное заседание не явилась, о дне, месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой, имеющейся в материалах дела.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Эссерт Л.В. по доверенности ФИО19 исковые требования Эссерт Л.В. поддержал по изложенным основаниям, просил удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просил отказать по основаниям, изложенным в возражениях на встречный иск.

Ответчик (истец по встречному иску) Храпай Ж.А. в судебном заседании исковые требования Эссерт Л.В. не признала, просила в иске отказать. Встречные исковые требования поддержала в полном объеме, по изложенным во встречном заявлении основаниям, просила их удовлетворить.

Проверив и исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску), ответчика (истца по встречному иску), суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ч. ч.1,2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч.2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО20 вступила в брак с ФИО21 ей присвоена фамилия Эссерт.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО22 и Храпай Ж.А. был заключен договор аренды квартиры, по которому ФИО23 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передала Храпай Ж.А., а Храпай Ж.А. приняла во временное владение и пользование за плату двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Из п. 2 договора следует, что арендная плата по договору составляет <данные изъяты> в месяц и перечисляется на расчетный счет Арендодателя. Арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному. Арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги и иные эксплуатационные услуги в течение 3 суток со дня предъявления их к оплате Арендодателем или со дня получения соответствующего счета обслуживающей организации.

Согласно п.6.2 договора аренды, договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Условия договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ были исполнены надлежащим образом, что не оспаривалось сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО24.(Эссерт) и Храпай Ж.А. был заключен договор аренды квартиры, по которому ФИО25 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передала Храпай Ж.А., а Храпай Ж.А. приняла во временное владение и пользование за плату двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Из п. 2 договора следует, что арендная плата по договору составляет <данные изъяты> в месяц и перечисляется на расчетный счет Арендодателя. Арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному. Арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги и иные эксплуатационные услуги в течение 3 суток со дня предъявления их к оплате Арендодателем или со дня получения соответствующего счета обслуживающей организации.

Согласно п.6.2 договора аренды, договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела следует, что с расчетом арендной платы и сроков ее внесения, а также платы за коммунальные платежи Храпай Ж.А. была ознакомлена, о чем свидетельствуют ее собственноручные подписи (л.д. 10-12,13).

В силу п. 6.3 договора договор прекращается по окончании срока, на который он заключен, или с момента досрочного расторжения, а в части неисполненных финансовых обязательств действует до полного их исполнения сторонами.

Как следует из пояснений представителя истца в судебном заседании, срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ однако Храпай Ж.А. фактически продолжала пользоваться жилым помещением до января 2017 года, против чего Эссерт Л.В. не возражала, по акту приема-передачи имущество не возвращала.

Данные обстоятельства подтверждаются также показаниями допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО26

Суд принимает показания, данного свидетеля, т.к. она не является заинтересованным лицом к участникам процесса, неприязненных отношения с истцом и ответчиком не имеет.

Суд не может принять как доказательства показания допрошенного в судебном заседании свидетеля Мозолева Д.В., поскольку по существу заявленных требований он ничего не пояснил.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что стороны возобновили договор аренды на тех же условиях на неопределенный срок.Поскольку истец ответчиком о расторжении договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и выезде из нее не предупреждалась, спорное жилое помещение истице путем передачи ключей от него не сдавалось, суд считает установленным, что жилое помещение использовалось ответчиком в спорный период в соответствии с заключенным договором аренды.Как следует из пояснений представителя истца в судебном заседании, в период ДД.ММ.ГГГГ ответчик Храпай Ж.А. арендную плату и коммунальные платежи не оплачивала. Согласно представленному истцом расчету, задолженность по арендной плате и оплате за коммунальные услуги за период ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> Данный расчет задолженности ответчиком в установленном порядке не оспорен.Наличие задолженности по оплате коммунальных услуг по квартире подтверждается копиями квитанций об оплате коммунальных услуг. При таких обстоятельствах, учитывая, что в судебном заседании достоверно установлен факт пользования ответчиком квартирой в период с ДД.ММ.ГГГГ то с Храпай Ж.А. в пользу Эссерт Л.В. подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме <данные изъяты>Доводы Храпай Ж.А. о том, что она освободила арендованную квартиру по истечении срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ необоснованны по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (ч. 2 ст. 655 ГК РФ). Как усматривается из материалов дела, по истечении срока действия договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ акт по передаче жилого помещения сторонами составлен не был, и ответчица в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представила доказательств направления ею истцу извещения об освобождении арендованного помещения. В связи с чем, суд не может принять во внимание утверждение Храпай Ж.А. о фактическом освобождении помещения ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с ч. 1,2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом они могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом. В силу ст. 432 ГК РФ 1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).(п. 3 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)Анализируя положения и условия спорного договора в порядке ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе оспариваемый Храпай Ж.А. договор является договором аренды жилого помещения, заключенным на общих основаниях по правилам ст. 432 ГК РФ.В связи с чем, суд не может принять во внимание доводы Храпай Ж.А. в обоснование встречного иска в той части, что договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ею не заключался, поскольку в материалах дела имеются договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в которых имеются подписи Храпай Ж.А. Достоверность своей подписи Храпай Ж.А. не оспаривала. А доводы ее и представителя о том, что договор является незаключенным по тому основанию, что указана фамилия собственника ФИО27 тогда как фамилия истца «Эссерт» судом не принимается во внимание, поскольку смена фамилии связана со вступлением в брак. Доводы о незаключенности договора в связи с исправлениями в части написания фамилии, даты, о наличии нескольких экземпляров договора, которые якобы используются истцом для извлечения прибыли за счет ответчика, судом не принимаются, поскольку представителем истца Эссерт представлены суду доказательства того, что Храпай фактически проживала в квартире до начала 2017 г., что подтвердили свидетели ФИО28 ФИО29соседи по спорной квартире, показав, что Храпай с ребенком и гражданским супругом проживала в спорной квартире с конца лета 2013 по декабрь 2016 г. включительно. Оснований не доверять данным свидетелям у суда не имеется.Свидетель ФИО30 –отец истца, также подтвердил, что Храпай Ж.А. не передавала ему ключи от квартиры,не передавала квитанции, не передавала денежные средства за аренду квартиры, проживала в квартире по декабрь 2016 г. включительно. Ему позвонили соседка в конце декабря 2016 г. и сказали, что Храпай Ж.А. выезжает из квартиры с вещами, в связи с чем он приехал и увидел, что ключи от квартиры Храпай оставила в тамбуре.Поскольку квитанции из управляющих организаций приходили по адресу спорной квартиры, то после отъезда ответчика стало очевидным, что она коммунальные платежи не производила. Тогда он сообщил дочери в <адрес> что Храпай не оплачивала коммунальные платежи. Приехал ее супруг для разбирательства по поводу имеющейся задолженности по коммунальным платежам и по арендной плате, пояснив, что дочь доверяла Храпай, которая ссылалась на временные материальные трудности и постоянно обещала, что ее материальное положение улучшится и она внесет сразу всю сумму задолженности.. А доводы Храпай со ссылкой на показания свидетелей ФИО31 ФИО32 ФИО33ФИО34 –ее знакомых о том, что она не проживала в съемной квартире в спорный период, представленные документы, связанные с предпринимательской деятельностью с указанием адреса : <адрес> судом не принимаются, поскольку в документах указан адрес ее регистрации, а не фактический адрес проживания. Указанные свидетели –знакомые Храпай, встречались с ней периодически, в то время как соседи по спорной квартире по <адрес> - ФИО35 ФИО36 видели Храпай систематически в качестве жильца съемной квартиры по декабрь 2016 г. включительно. Разрешая спор, проанализировав условия договора аренды, приняв во внимание отсутствие у сторон при его подписании и исполнении разногласий относительно размера арендной платы, неопределенности в отношении переданной в аренду имущества, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания его незаключенным, признав, что сторонами было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в том числе размере арендной платы и сроке аренды. При таких обстоятельствах, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению иск Эссерт Лилии Васильевны к Храпай Жанне Алексеевне о взыскании задолженности по арендной плате в сумме <данные изъяты> задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме <данные изъяты> В то же время суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска Храпай Жанны Алексеевны к Эссерт Лилии Васильевне о признании незаключенным договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ в пользу истца по первоначальному иску с ответчика Храпай Ж.А. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Поскольку в удовлетворении встречного иска суд Храпай Ж.А. отказал, то оснований для взыскания судебных расходов с Эссерт Л.В. в ее пользу не имеется.На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Эссерт Лилии Васильевны к Храпай Жанне Алексеевне о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, удовлетворить.

Взыскать с Храпай Жанны Алексеевны в пользу Эссерт Лилии Васильевны задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме <данные изъяты> а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> а в общей сумме <данные изъяты>

В удовлетворении встречных исковых требований Храпай Жанны Алексеевны к Эссерт Лилии Васильевне о признании незаключенным договора аренды жилого помещения от <данные изъяты> между <данные изъяты> Лилией Васильевной и Храпай Жанной Алексеевной, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Промышленный районный суд г.Курска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, с которым стороны вправе ознакомиться 5.06.2017г.

Председательствующий судья: Н.А. Перфильева