Выкуп земельного участка, находящегося на приграничных территориях или в границах морского порта иностранцами.

Консультация юриста в Москве 8(495)997-16-34
Консультация юриста в Курске - 8(4712)746-806
Регионы - 8-800-201-16-39

В соответствии с п.3 ст. 62 Конституции РФ, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Тем самым, Конституция в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает "национальный режим" для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков. Вместе с тем, им же установлены и некоторые ограничения. То есть, федеральный законодатель вводит некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым устанавливая изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.

В п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ определено, что иностранные граждане, иностранные компании не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

В ст. 3 Закона РФ от 01.04.1993 N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации" определяется состав приграничной территории: пограничная зона, российская часть вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через Государственную границу РФ, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к Государственной границе РФ, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов.

Недавно был увеличен перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане не могут обладать на праве собственности земельными участками. Так, Указом Президента Российской Федерации от 20.03.2020 № 201 "О внесении изменений в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 г. № 26" в перечень приграничных территорий были внесены земли Республики Крым (включая Бахчисарай, Джанкой, Красноперекопск, Саки, Симферополь, Черноморское, Алушту, Армянск, Евпаторию, Керчь, Судак, Феодосию, Ялту) и земли Севастополя, а также территории Астраханской и Калининградской областей.

Данный Указ является более чем актуальным для Крыма и Севастополя, где огромное количество земельных участков принадлежит гражданам Украины. Однако, указ не касается крымчан, имеющих гражданство РФ и приватизировавших свои земельные участки, зарегистрировав права на них в Росреестре, несмотря на то, что у подавляющего большинства остались и украинские паспорта.

Кроме того, в ст. 3 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на приобретение в собственность юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Так, например, иностранцам не предоставят в собственность участки земли в санаторных, курортных зонах, сельскохозяйственные угодья. Получить такие земельные участки иностранец сможет только на праве аренды.

Таким образом, иностранцы и иностранные компании не могут выкупить земельный участок, который находится на приграничной территории или в границах морского порта.

Однако, на практике иногда встречаются случаи, когда земельный участок, находящийся на приграничной территории перешёл в порядке наследования к иностранному гражданину. В таком случае, в соответствии с ч. 1 ст. 238 Гражданского кодекса РФ, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

Таким образом, иностранец может являться собственником земельного участка, находящегося на приграничной территории в течении года.  Но если в течении года такой земельный участок не будет отчужден в добровольном порядке, то по истечении года он будет отчужден в принудительном порядке.

Так, Правительство Самарской области обратилось в суд с иском к Н. о понуждении к продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на торгах. В обоснование заявленных требований указали, что согласно информации, поступившей в Правительство Самарской области на основании письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 02.11.2015 г. входящий N, гражданину Казахстан Н. СТ. на праве собственности принадлежит 2/881 доли в праве общей долевой собственности земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, площадью 48895500 кв. м о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись от 13.05.2013 г. Указанное право собственности возникло у ответчика на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что Федеральный закон РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержит запрета на обладание иностранными гражданами на праве собственности долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Впоследствии данный вывод суда признан противоречащим нормам Федерального закона РФ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и решение Кинель-Черкасского районного суда Самарской области от 18.01.2016 года было отменено. Суд апелляционной инстанции постановил по делу новое решение, которым исковые требования Правительства Самарской области к Н. о понуждении к продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на торгах были удовлетворены. Суд указал в своем решении, что вывод суда об отсутствии в действующем законодательстве запрета на нахождение у иностранных граждан долей в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, основан на неверном толковании норм материального права, поскольку законодатель исключил из текста статьи слово «доли», в связи с тем, что «доли» земельного участка не могут быть объектом аренды.

Однако, данное положение не распространяется на лиц с двойным гражданством. Возможность приобретения прав на земельные участки лицами с двойным гражданством была рассмотрена Минэкономразвития РФ в Письме от 12.10.2011 г. №Д02-7833. Как следует из разъяснений, лица, имеющие двойное гражданство, одно из которых российское, не могут быть ограничены в правах и свободах и не освобождаются от обязанностей, вытекающих из гражданства РФ, если иное не предусмотрено международным договором РФ или федеральным законом (п.4 ст.7 Федерального закона от 24.05.1999 г. №99-ФЗ «О государственной политике РФ в отношении соотечественников за рубежом»).

Таким образом, лицам, имеющих двойное гражданство нет запрета, на приобретение в собственность земельных участков, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Однако, во всех вышеприведенных случаях, не идет речь о выкупе земельного участка, который находится в приграничной территории или в границах морского порта российскими юридическими лицами, которые принадлежат иностранным гражданам.

Согласно в полученном ответе Росреестра, по вопросу о возможности выкупа земельного участка, который находится в приграничной территории или в границах морского порта российским юридическим лицом, которое на 100% принадлежит иностранцу, указано, что прямой запрет на выкуп земельных участков, расположенных на приграничной территории или в границах морского порта, российскими юридическими лицами, аффилированными иностранными лицами, не усматривается. Фактическая возможность выкупа земельного участка определяется в каждом конкретном случае с учетом всех особенностей соответствующего земельного участка, а также требований отраслевого законодательства.

Таким образом, можно сделать вывод, что несмотря на наличие запрета на приобретение земельных участков, находящихся на приграничных территориях или в границах морского порта иностранными гражданами и компаниями, на практике данное ограничение можно обойти. Так, иностранные компании и иностранные граждане могут создать на территории Российской Федерации фирмы («дочки») и приобрести земельные участки, находящиеся на приграничных территориях или в границах морского порта.

 

 

Ваше мнение?: